ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 октября 2010 г. N ВАС-12880/10
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
судьи Медведевой А.М., судей Полубениной И.И. и
Куликовой В.Б. рассмотрела в судебном заседании заявления открытого
акционерного общества "Банк ВТБ" (филиал в г. Краснодаре) от
24.08.2010 N 231/714118 и администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" Республики Адыгея от 24.08.2010
N 01-5-1672 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.12.2009 по делу N А01-1594/2009,
постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 и
постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
09.06.2010 по тому же делу
по иску Прокурора
Республики Адыгея (далее - прокурор) к администрации муниципального образования
"Тахтамукайский район" (далее -
администрация) и к закрытому акционерному обществу "КубаньГлавТорг"
(далее - общество)
о признании недействительными
договора от 01.11.2008 N 241 купли-продажи земельного участка с кадастровым
номером 01:05:1600002:94, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Перекатный, 39/1 и
зарегистрированного права собственности общества "КубаньГлавТорг"
на указанный земельный участок, а также применении последствий недействительности
сделки.
В качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле
привлечен ОАО "Банк ВТБ" (далее - банк).
установила:
решением
Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.12.2009, оставленным без изменения
постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 и
постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
09.06.2010, исковые требования удовлетворены.
В заявлениях о пересмотре в порядке
надзора указанных судебных актов администрация и банк просят их отменить,
поскольку считают, что судами нарушено единообразие в толковании и применении
норм права.
Согласно части 4 статьи 299 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть передано в
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в
порядке надзора при наличии оснований, установленных статьей 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.
К таким основаниям относятся: нарушение
оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными
судами норм права, нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно
общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам
Российской Федерации, нарушение прав и законных интересов неопределенного круга
лиц или иных публичных интересов.
Проверив выводы, положенные в основу
обжалуемых судебных актов, и доводы заявления, судебная коллегия не находит
оснований, необходимых в силу вышеприведенной нормы для передачи дела в
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для его пересмотра в
порядке надзора.
Как установлено судом, общество является
собственником незавершенного строительством одноэтажного коттеджа с мансардным
этажом общей площадью 237,9 кв. м (18% готовности, кадастровый номер 01:05:16
00 002:94:79:230:001:005570830), расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, пос. Перекатный, 39/1.
Земельный участок под указанным объектом
общей площадью 4600 кв. м, с разрешенным использованием под проектирование и
строительство жилых домов коттеджного типа, находился у общества на праве
аренды (договор аренды от 30.06.2006 N 113 сроком действия до 19.07.2016 г.).
Распоряжением администрации от 10.10.2008
N 1411, указанный земельный участок на основании заявления общества был
предоставлен ему в собственность для проектирования и строительства жилых домов
коттеджного типа.
На основании этого распоряжения
администрация и общество 01.11.2008 заключили договор N 241 купли-продажи
названного земельного участка. При заключении договора стороны
руководствовались статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.1
договора).
Право собственности общества на земельный
участок площадью 4588 кв. м зарегистрировано.
Ссылаясь на несоответствие договора
купли-продажи земельного участка действующему земельному законодательству, и
указывая на незаконность приобретения в собственность спорного земельного
участка до завершения строительства расположенного на нем объекта, прокурор
обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение об
удовлетворении заявленных требований, суд руководствовался нормами земельного
законодательства о порядке выкупа земельных участков под объектами недвижимости
и учел правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно
которой при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства,
применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к
объектам незавершенного строительства
исключается, в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений
они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения
строительства и ввода их в эксплуатацию.
Суд указал, что в соответствии со
статьями 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания,
строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный
участок с целью эксплуатации таких объектов.
Несмотря на то, что в статье 36
Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного
строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными
объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.
К таким случаям, в
частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу
положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О
приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление
права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу
положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Между тем к настоящему делу данные случаи
не относятся.
Целью предоставления спорного земельного
участка в аренду сроком до 19.06.2016 г. являлось осуществление проектирования
и строительства жилых домов коттеджного типа.
Специфика правового режима земель,
предоставленных в аренду для целей строительства, выражается в том, что
нарушение определенных законом или договором обязанностей арендатора влечет
досрочное прекращение договора аренды.
Поскольку общество
не представило доказательств завершения строительства объекта и реализации цели
договора аренды от 30.06.2006 N 113, суд пришел к выводу о том, что заключение
договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен незавершенный
строительством объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса
Российской Федерации, при наличии действующего договора аренды, противоречит
закону и такая сделка является недействительной (ничтожной).
В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского
кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических
последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью,
следовательно, такая сделка не порождает у приобретателя имущества права
собственности на него.
Нахождение спорного земельного участка в
залоге у банка не является препятствием для применения судом последствий
недействительности ничтожной сделки в виде возвращения сторон в первоначальное
положение.
Доводы администрации и банка, изложенные
в заявлениях о пересмотре судебных актов в порядке надзора, изучены судами трех
инстанций и получили соответствующую правовую оценку.
Учитывая изложенное,
руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации суд,
определил:
в передаче дела N А01-1594/2009
Арбитражного суда Республики Адыгея в Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 08.12.2009,
постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 и
постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от
09.06.2010 отказать.
Председательствующий судья
А.М.МЕДВЕДЕВА
Судья
И.И.ПОЛУБЕНИНА
Судья
В.Б.КУЛИКОВА