ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 февраля 1998 года

 

(извлечение)

 

Г. в мае 1996 г. обратилась в суд с иском к АОЗТ ФК "Русская недвижимость", управлению юстиции администрации Тюменской области и Ф. о признании права собственности на квартиру, регистрации договора купли-продажи ее, признании торгов, на которых квартира была продана Ф., недействительными.

Она ссылалась на то, что 21 апреля 1995 г. с АОЗТ ФК "Русская недвижимость" заключила договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и нотариально удостоверила. 19 мая 1995 г. она полностью оплатила ее стоимость.

По условиям договора продавец после уплаты стоимости квартиры обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем она не смогла своевременно зарегистрировать сделку.

19 июля 1995 г. на квартиру был наложен арест судебными исполнителями в связи с долгами АОЗТ ФК "Русская недвижимость". 7 февраля 1996 г. были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора купли-продажи продана Ф.

Ф. обратился с встречным иском к Г. и АОЗТ ФК "Русская недвижимость" о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении. По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками, недействительна, так как не зарегистрирована в установленном законом порядке, он же является надлежащим собственником квартиры, в которой незаконно проживает Г.

Решением Калининградского районного суда г. Тюмени (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда) торги, проведенные 7 февраля 1996 г., признаны недействительными с приведением сторон в первоначальное положение; на Бюро технической инвентаризации и регистрации г. Тюмени возложена обязанность зарегистрировать за Г. право собственности на квартиру; в исках Г. о признании права собственности на квартиру и Ф. о признании договора купли-продажи недействительным и выселении отказано.

Президиум Тюменского областного суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения и кассационного определения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 февраля 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Удовлетворяя иск Г. о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Ф., суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ ФК "Русская недвижимость" как собственник имущества вправе было по договору передать право собственности на квартиру другому лицу, а Г., полностью исполнившая свои обязательства по договору, вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушают их права и законные интересы (ст. ст. 131, 164, 165, 235, 302, 433, 434, 447-449 ГК РФ).

Отменяя решение и кассационное определение полностью, президиум сослался на факт отсутствия регистрации договора купли-продажи квартиры от 21 апреля 1995 г.; на неправильное применение судом ст. ст. 164-167 ГК РФ, согласно которым незарегистрированная сделка с недвижимым имуществом является ничтожной независимо от признания ее судом таковой, и суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе. Однако такое толкование приведенных норм права применительно к спорным отношениям неправильное.

Как установлено судом первой инстанции при разрешении спора (этот вывод соответствует фактическим обстоятельствам дела, которым дана надлежащая оценка), регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Г., поскольку на момент ее обращения в БТИ на имущество (уже после нотариально оформленной сделки) был наложен арест судебными исполнителями, в связи с чем она и вынуждена была обратиться в суд.

Также нельзя согласиться с доводами президиума о несвоевременном обращении истицы с заявлением о регистрации, так как закон вообще не устанавливает каких-либо сроков для совершения подобных действий, за исключением общего срока исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. ст. 195, 196 ГК РФ).

Более того, районный суд в решении со ссылкой на соответствующие доказательства сделал вывод об уважительности причин, по которым Г. не смогла сразу же после оплаты стоимости квартиры обратиться с заявлением о регистрации сделки. Отвергая этот вывод, президиум без указания на нарушение районным судом требований каких-либо норм права и вопреки ст. ст. 330, 331 ГПК РСФСР дал свою оценку доказательствам, предрешив вопрос о преимуществе одних доказательств перед другими.

Суд надзорной инстанции также не учел требований ч. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тем более это возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц.

Противоречит требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывод президиума о том, что у Ф. как добросовестного приобретателя не может быть истребована квартира. На момент проведения торгов до регистрации договора от 21 апреля 1995 г. юридическим собственником квартиры являлось АОЗТ ФК "Русская недвижимость" и сделка по отчуждению уже проданной ранее Г. квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась Ф., а находилась во владении Г. после исполнения ею условий договора купли - продажи.

При таких обстоятельствах постановление президиума незаконно и подлежит отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций.