ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 марта 2001 года

 

Дело N 15-В00-8к

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

 

    председательствующего                       Лаврентьевой М.Н.,

    судей                                           Макарова Г.В.,

                                                     Еременко Т.И.

 

рассмотрела в судебном заседании от 5 марта 2001 года гражданское дело по иску АО "Саранскстройзаказчик" к А. о расторжении договора строительства квартиры и встречному иску А. о признании дополнительного соглашения недействительным и другим требованиям по протесту заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации на решение Ленинского районного суда от 21 января 2000 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия и постановление президиума этого же суда от 9 ноября 2000 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Макарова Г.В., объяснения А. и представителя АО "Саранскстройзаказчик" Е., заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ Гермашевой М.М., полагавшей протест подлежащим удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 

установила:

 

3 декабря 1997 года между АО "Саранскстройзаказчик" (Застройщик) и А. (Заказчик) был заключен договор N 1728ф на строительство трехкомнатной квартиры <...> площадью 91,51 кв.м. Впоследствии в качестве дополнительного заказчика строительства квартиры был включен и несовершеннолетний сын А. - А.А. Дополнительным соглашением к договору N 1728ф от 28.05.98 площадь квартиры определена в 94,03 кв.м.

АО "Саранскстройзаказчик" в апреле 1999 года обратилось в суд с требованием о расторжении указанного договора о строительстве квартиры по тем основаниям, что ответчики не выполнили принятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры. На время предъявления иска в суд долг по оплате составил 21067 руб. 06 коп., который ответчики категорически отказались погасить, указав, что стоимость квартиры ими полностью выплачена.

Возражая против предъявленного иска, А. предъявила встречные требования, а именно: о признании дополнительного соглашения (от 28.05.98) недействительным и компенсации морального вреда, о признании недействительной государственной регистрации квартиры органом юстиции и сделок с ней, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и выселении С., признании права собственности на квартиру, а также с жалобой на действия должностных лиц.

Решением Ленинского районного суда от 21 января 2000 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 25 апреля 2000 года, первоначальный иск удовлетворен, а во встречном - отказано.

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Мордовия от 9 ноября 2000 г. оставлен без удовлетворения протест заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации, в котором ставился вопрос об отмене вышеуказанных решения и определения судов первой и второй инстанций.

В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение по мотиву того, что они приняты с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела и обсудив доводы протеста, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

При вынесении решения по делу суд считал установленным и исходил из того, что первоначальным договором предусматривалось строительство для А. трехкомнатной квартиры общей площадью 91,51 кв. м, но реально площадь квартиры составила 94,03 кв. м, что и было 25 мая 1998 года оформлено дополнительным соглашением к первоначальному договору. Условиями договора и дополнительного соглашения предусматривалось, что стоимость квадратного метра площади квартиры устанавливается "Застройщиком" и последний вправе изменять стоимость квадратного метра площади. "Заказчик" обязан своевременно обращаться к "Застройщику" за получением сведений о стоимости квадратного метра площади, но А. этого не делала, установленный график внесения денег ею нарушался. Из указанной выше площади квартиры ответчицей оплачено 87,21 кв.м. В связи с указанными обстоятельствами и в силу условий заключенных сторонами по делу договора и соглашения требование "Застройщика" о расторжении последних является правомерным.

Относительно требований А. в решении суда указано на то, что они являются необоснованными, так как дом, в котором находится квартира, о которой возник спор, принят в эксплуатацию в установленном порядке. В документах приемной комиссии нет сведений, которые указывали бы на конструктивные и качественные недостатки строительных работ. А., являвшаяся инициатором самостоятельного выполнения отделочных работ в квартире, сама же отказалась от заключения соответствующего договора. Ее утверждение о том, что она как член кондоминиума имеет право собственности на квартиру, является несостоятельным, так как товарищество в установленном порядке еще не зарегистрировано и свидетельства о праве собственности на квартиру ей не выдавалось, она отказалась от предложенной "Застройщиком" квартиры меньшей площади. Оснований для признания дополнительного соглашения недействительным также не имеется. Перепланировку квартиры, отделочные работы в ней и ввоз вещей А. стала производить самовольно, а поскольку на предупреждения она не реагировала, "Застройщик" правомерно вывез ее имущество на хранение и препятствий в его истребовании не чинится. А. полностью стоимости квартиры не внесла, в связи с чем "Застройщик" вправе был распорядиться последней по своему усмотрению, а именно зарегистрировать квартиру на себя, а затем и продать ее иному лицу, в данном случае С.

С суждением суда по делу согласиться нельзя, поскольку оно сделано без учета всех имеющих значение для дела обстоятельств в их совокупности, допущены нарушения материального и процессуального законодательства.

Имеющими юридическое значение для настоящего дела обстоятельствами являлись такие, которые определяли правоотношение сторон по делу в связи с заключенным между ними договором и дополнительным к нему соглашением. Обязанностью сторон являлось доказать обоснованность заявленных ими требований.

Сами обстоятельства, а именно, наличие договора на строительство квартиры, возникновение спора по расчетам за ее строительство, вывоз из квартиры имущества А., регистрация права собственности на квартиру на "Застройщика" и другие, спорными не являлись.

Из дела видно, что на время обращения "Застройщика" в суд со стороны "Заказчика" из 94,03 кв. м квартиры, по мнению "Застройщика", неоплаченными осталось 6,82 кв. м, что в денежном выражении составляет 21067 руб. 06 коп.

Суждение суда о том, что А., в нарушение требований договора, не осведомлялась о стоимости квадратного метра жилья, а следовательно, и не вправе была отказываться от полной оплаты квартиры по последней установленной "Застройщиком" стоимости одного квадратного метра жилья, не отражает позиции А., так как последняя свой отказ от внесения требуемой с нее суммы (21067 руб. 06 коп.) мотивировала не отсутствием осведомленности о повышении стоимости квадратного метра жилья, а ее несогласием с правомерностью такого действия и тем, что ей было отказано в предоставлении соответствующих смет и расчетов (т. 1 л.д. 171, т. 2 л.д. 139). Кроме того, она отказалась от того, чтобы отделочные работы в квартире были произведены "Застройщиком", выполнила их за счет личных средств и трудозатрат, но при наличии на это согласия со стороны "Застройщика" соответствующий договор последним был подготовлен по базовым ценам работ, в то время как по первоначальному договору были предусмотрены рыночные цены (т. 1 л.д. 171, т. 2 л.д. 140, 164).

При наличии спора по размеру подлежащей оплате стоимости квартиры, а следовательно, и при необходимости проверить обоснованность доводов и возражений стороны по делу, суд фактически ограничился указанием на то, что дом принят в эксплуатацию в установленном порядке, а А. уклонилась от выполнения взятого на себя обязательства об оплате строительства квартиры.

Из имеющейся в деле копии письма "Застройщика" к А. от 27.05.98 следует, что ранее обозначенная площадь квартиры (91,51 кв. м) увеличивается (94,03 кв. м) за счет конструктивных изменений и применения эффективных теплоизоляционных материалов без удорожания стоимости квадратного метра жилья (т. 1 л.д. 29). Из объяснений же представителя "Застройщика" в суде следует, что площадь квартир как А., так и других лиц увеличилась за счет уменьшения толщины стен (т. 1 л.д. 170, т. 2 л.д. 278). Несмотря на то, что конструктивные изменения и замена стройматериалов сами по себе не определяли возрастание стоимости строительства дома в целом и квартиры А. в частности и последнее зависело только от связанных с этим расходов на строительство дома по сравнению с предусмотренными в базовом варианте, что требовало проверки и установления со стороны суда, последний исходил лишь из самого факта увеличения площади квартиры, а не из связанных с этим расходов "Застройщика", хотя А. и оспаривала обоснованность заключения дополнительного соглашения.

Изложенное выше указывает на то, что в нарушение требований ст. 14 ГПК РСФСР при рассмотрении дела доводы А. всесторонне и полно проверены не были, в связи с чем нельзя признать, что вывод суда основан на установленных по делу обстоятельствах.

Нельзя также согласиться и с выводом суда относительно требований, предъявленных А. В значительной мере (в части истребования имущества, признания права собственности на квартиру) он предопределен суждением суда по первоначальному иску. С выводом суда в этой части нельзя согласиться и по другим причинам.

Из дела усматривается, что уже в период нахождения дела в суде и до вынесения решения по возникшему спору, то есть в период, когда договор еще не был расторгнут, право собственности на квартиру было зарегистрировано за "Застройщиком" (25.05.99), а затем (07.07.99) квартира была продана им С., из квартиры вывезено принадлежащее А. и предназначенное для обустройства квартиры сантехническое и инженерное оборудование и другое имущество.

Признавая в этой части действия "Застройщика" правомерными, суд не учел того, о чем отмечено выше, что эти действия имели место до решения суда по заявленному самим же "Застройщиком" иску о расторжении заключенного с А. договора о строительстве квартиры, о которой возник спор. Суд не принял во внимание того, что А. и при необоснованности ее возражений по стоимости квартиры оплачено более 90 процентов площади квартиры и для этого была продана имевшаяся у нее до этого квартира. Судом не обращено внимания на то, что выполнение отделочных работ и переоборудование в квартире А. производила наряду с другими "Заказчиками" и при фактическом согласии на это со стороны "Застройщика", что подтверждается подготовленным последним проектом соответствующего договора. Регистрация права собственности на квартиру за "Застройщиком" произведена при обстоятельстве, когда его доли в строительстве дома не было и стоимость квартиры фактически полностью оплачена другим лицом.

Отмеченные обстоятельства указывают на то, что действия "Застройщика" имели место с нарушением предусмотренного ст. 452 ГК РФ порядка изменения и расторжения договора.

Из изложенного выше следует, что решение суда вынесено при неправильном применении нормы материального права и с существенным нарушением норм процессуального права, в связи с чем оно не может быть признано законным и в силу ст. 330 ГПК РСФСР подлежит отмене в порядке надзора.

Поскольку такое решение оставлено без изменения кассационной и надзорной инстанциями, не могут быть признаны правильными также определение судебной коллегии по гражданским делам и постановление президиума Верховного Суда Республики Мордовия.

Президиум Верховного Суда Республики Мордовия, отклоняя внесенный протест, сослался на то, что отказ А. от оплаты оставшейся стоимости строительства квартиры по мотиву необоснованности повышения цены за квадратный метр площади не является основанием к пересмотру дела, так как заключенным сторонами договором не предусмотрена обязанность "Застройщика" обосновывать повышение цен на строительство квартиры, предусмотренные ст. ст. 450, 451 ГК РФ основания изменения договора отсутствуют. Указано, что и без дополнительно заключенного договора у А. имелась задолженность по оплате выполненных работ, что фактически с ее стороны являлось односторонним отказом от исполнения договора, а следовательно, "Застройщик" вправе был зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, вывезти из нее имущество А. и продать квартиру.

С суждением президиума Верховного Суда Республики Мордовия нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 424, 709, 711, 746 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Цена работы может быть определена путем составления сметы. В случае когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену в размере, предусмотренном сметой при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок.

При указанных выше положениях закона у президиума Верховного Суда Республики Мордовия не было оснований для отклонения протеста в этой части по приведенным им мотивам. Право ответчика определять (изменять) стоимость выполняемых им работ определялось соглашением сторон по делу (в протесте не оспаривалось), но это не означает, что устанавливаемые им цены могут быть произвольными и истица не вправе оспаривать смету, объем выполненных работ и их качество.

В силу вышеуказанного, а также имея в виду, что цена (стоимость) товара (работы, услуг) является существенным условием связанных с этими обстоятельствами договоров и в данном случае спор по заключенному между сторонами договору уже являлся предметом рассмотрения суда по требованию каждой из сторон, то нельзя признать состоятельными приведенные в постановлении президиума доводы о том, что договором не предусматривалась обязанность "Застройщика" обосновывать повышение цен на строительство квартиры; вне зависимости от дополнительного договора за А. имеется задолженность за 4,3 кв. м площади; "Застройщик" вправе был произвести на себя регистрацию квартиры, вывезти имущество А. и продать квартиру другому лицу до разрешения спора в суде (ст. ст. 2, 5 ГПК РСФСР, ст. ст. 432, 452 ГК РФ).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное и проверить доводы каждой из сторон, обсудить вопрос о необходимости назначения по делу соответствующей (строительной, экономической, комплексной) экспертизы и решение по спору вынести в соответствии с добытыми доказательствами в их совокупности.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 329 ГПК РСФСР, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 

определила:

 

решение Ленинского районного суда от 21 января 2000 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия и постановление президиума этого же суда от 9 ноября 2000 г. отменить и дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение.