ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 августа 2011 г. N ВАС-4408/11
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
судьи Сарбаша С.В., судей Бабкина А.И. и Дедова Д.И.
рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной
ответственностью "Татьяна" (ул. Кирова, 1, г. Суворов, Тульская
область, 301430) (далее - общество "Татьяна") о пересмотре в порядке
надзора решения Арбитражного суда Тульской области от 12.11.2010 по делу N
А68-6859/10 и постановления Федерального
арбитражного суда Центрального округа от 13.05.2011 по тому же делу.
Суд установил следующее.
Администрация муниципального округа
Суворовский район (далее - администрация) и общество "Татьяна"
заключили договор от 11.04.2006 N 66/2 аренды недвижимого имущества (далее -
договор аренды) - нежилых помещений общей площадью 56 кв. метров, находящихся в
муниципальной собственности муниципального образования Суворовский район и
расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Кирова, 1.
Администрация постановлением от
01.09.2009 N 904 утвердила условия приватизации арендуемых обществом
"Татьяна" нежилых помещений и направила арендатору проект договора
купли-продажи от 03.09.2009 N 17/09 (далее - договор купли-продажи).
30.09.2009 общество "Татьяна"
подписало этот договор с протоколом разногласий.
Из-за несогласия с ценой продажи нежилых
помещений и отказом Администрации от подписания этого протокола разногласий,
общество "Татьяна" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с
заявлением о понуждении Администрации к заключению договора купли-продажи
указанных нежилых помещений на условиях, предложенных обществом
"Татьяна". Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда
Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11682/2009 на Администрацию
возложена обязанность заключить с обществом
"Татьяна" договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции,
определенной судом.
17.05.2010 Администрация направила
обществу "Татьяна" претензию с требованием о необходимости внесения
арендной платы за пользование муниципальным имуществом.
Не получив ответа на претензию,
Администрация обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу
"Татьяна" о взыскании за период с 21.01.2010 по 23.08.2010 - 135 735
рублей 84 копеек задолженности по арендной плате и 67 951 рублей 86 копеек
пени.
Общество "Татьяна" предъявило
встречный иск к Администрации о взыскании 39 480 рублей неосновательного
обогащения и 2 158 рублей 79 копеек процентов за пользование чужими денежными
средствами.
Решением Арбитражного суда Тульской
области от 12.11.2010 с общества "Татьяна" взыскано в пользу Администрации
муниципального образования Суворовский район 77 114 рублей 32 копейки
задолженности по арендной плате за период с 21.01.2010 по 23.08.2010 и 20 000
рублей пени, в остальной части иска отказано. Встречное исковое требование
общества "Татьяна" оставлено без удовлетворения.
В порядке апелляционного производства
дело не рассматривалось.
Федеральный арбитражный суд Центрального
округа постановлением от 13.05.2011 решение суда первой инстанции оставил без
изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный
Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных
актов общество "Татьяна" просит их отменить, ссылаясь на нарушение
норм права, и направить дело на новое рассмотрение.
Рассмотрев заявление общества
"Татьяна", изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о
наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации.
Удовлетворяя
заявленное требование Администрации в части взыскания задолженности по арендной
плате за период с 21.01.2010 по 23.08.2010 и пени, суд первой инстанции,
руководствуясь положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации
о том, что переход права собственности на недвижимость по договору
купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, до тех пор
право собственности сохраняется за продавцом, посчитал, что арендная плата
должна уплачиваться до даты регистрации
права собственности на арендуемое имущество за арендатором и исходил из того,
что доказательства государственной регистрации права собственности на
арендуемые нежилые помещения обществом "Татьяна" не представлены;
договор аренды от 11.04.2006 действует.
Суд кассационной инстанции согласился с
выводами суда первой инстанции.
Между тем судами не учтено следующее.
Согласно
разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N
10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551
Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации
перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является
основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости,
заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым
имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности
покупатель является законным владельцем этого имущества.
В соответствии со статьей 425 и пунктами
1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости
вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения
сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его
заключения.
К моменту заключения договора
купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у
общества "Татьяна" на основании договора аренды,
следовательно, недвижимость признается переданной обществу "Татьяна"
с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).
Положениями статьи 446 Гражданского
кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении
договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса
либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись
разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом,
учитывая, что условия договора купли-продажи были определены решением
Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11682/2009,
оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.04.2010,
этот договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную
силу решения суда первой инстанции, то есть с 15.04.2010.
Заключение договора купли-продажи
арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство общества
"Татьяна" по внесению арендной платы. С момента заключения договора
купли-продажи арендованного имущества изменяется кауза
владения этим имуществом. Основанием владения становится не прежний договор
аренды, а договор купли-продажи.
Следовательно, у судов имелись основания,
для отказа в удовлетворении требований Администрации о взыскании с общества
"Татьяна" задолженности по арендной плате за период с 15.04.2010 по
23.08.2010 и соответствующей суммы неустойки.
Вместе с тем, Администрацией заявлены
исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период
с 21.01.2010, то есть частично за период, предшествующий дате заключения
договора купли-продажи спорных помещений в редакции, определенной судом.
Поэтому требования Администрации о
взыскании с общества "Татьяна" задолженности по арендной плате за
период с 21.01.2010 по 14.04.2010 и пени являются обоснованными.
При таких обстоятельствах, в силу статьи
304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит
передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра
в порядке надзора.
Учитывая изложенное
и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Суд
определил:
1. Передать в Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А68-6859/10 Арбитражного суда
Тульской области для пересмотра в порядке надзора решения от 12.11.2010 и
постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.05.2011
по тому же делу.
2. Направить копии определения и
заявления лицам, участвующим в деле.
3. Предложить лицам, участвующим в деле,
представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 30
сентября 2011 г.
Председательствующий судья
С.В.САРБАШ
Судья
А.И.БАБКИН
Судья
Д.И.ДЕДОВ