ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 апреля 2011 г. N ВАС-18168/10

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Лобко В.А., судей Иванниковой Н.П., Разумова И.В. рассмотрела в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "МФК ДжамильКо" от 04.02.2011 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2010 по делу N А40-177253/09-89-1226, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.12.2010 по тому же делу.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Москве.

Суд

 

установил:

 

закрытое акционерное общество "МФК ДжамильКо" (далее - ЗАО "МФК ДжамильКо") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "МПС-СТАР" (далее - ЗАО "МПС-СТАР") о признании права аренды на нежилое помещение N III (по паспорту БТИ) комнаты N 1, 2, 3 на первом этаже, общей площадью 122,5 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры: г. Москва, Столешников пер., д. 20/11), на срок до 10.10.2024 и о государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9 к договору об аренде от 12.11.1997 N 228/С-97.

ЗАО "МПС-СТАР" предъявило в Арбитражный суд г. Москвы встречное исковое заявление о выселении ЗАО "МФК ДжамильКо" из нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры: г. Москва, Столешников пер., д. 20/11), N III (по паспорту БТИ) комнаты N 1, 2, 3 на первом этаже, общей площадью 122,5 кв. м.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.05.2010 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска оставлено без изменения, в части удовлетворения встречного иска и распределения судебных расходов отменено. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.12.2010 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ЗАО "МФК ДжамильКо" обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов, в котором просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на нарушение судом кассационной инстанции норм процессуального права.

Изучив материалы дела и доводы заявителя, суд пришел к выводу, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между закрытым акционерным обществом "Моспромстрой" (арендодатель) и ЗАО "МФК ДжамильКо" (арендатор) 12.11.1997 заключен договор аренды N 228/С-97 нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры: г. Москва, Столешников пер., д. 20/11), N III (по паспорту БТИ) комнаты N 1, 2, 3 на первом этаже, общей площадью 122,5 кв. м (далее - спорные помещения).

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора срок аренды составлял 10 лет с даты, наступившей через три месяца после подписания акта передачи помещений.

Спорные помещения переданы арендатору по акту от 10.07.1998, соответственно с 10.10.1998 начал течь срок аренды.

Договор аренды, как заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), не подлежал государственной регистрации.

К указанному договору сторонами подписан ряд дополнительных соглашений, в том числе дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9, которым внесены изменения в пункт 4.2 договора и приложение N 5 к нему. Данным соглашением изменен размер базовой арендной платы и продлен срок аренды до 10.10.2024.

После этого договор аренды был представлен в Московский комитет по регистрации прав и 26.04.2000 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) за номером 77-01/00-10/2000-28484.

С 2002 года по 2006 год дополнительными соглашениями, прошедшими государственную регистрацию, стороны изменяли размер ежегодной базовой арендной платы.

Право собственности на здание, в котором расположены спорные помещения, 15.03.2007 перешло к ЗАО "МПС-СТАР". С этого момента на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) ЗАО "МПС-СТАР" выступает в качестве арендодателя по вышеупомянутому договору аренды.

Письмом от 24.09.2009 ЗАО "МПС-СТАР" сообщило арендатору, что договор аренды зарегистрирован в реестре с первоначальным сроком его действия, т.е. до 10.10.2008, а так как срок аренды истек и ЗАО "МФК ДжамильКо" продолжает пользоваться помещениями, договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса считает возобновленным на неопределенный срок. Сославшись на пункт 3 статьи 450 и пункт 2 статьи 610 Кодекса, ЗАО "МПС-СТАР" уведомило об отказе от договора аренды и потребовало в трехмесячный срок с момента получения письма возвратить арендованные помещения.

Поскольку ЗАО "МФК ДжамильКо" считало срок действия договора аренды продленным до 2024 года, получив письмо ЗАО "МПС-СТАР", а затем (16.10.2009) выписку из реестра, из которой следовало, что договор зарегистрирован со сроком аренды до 10.10.2008, в ноябре 2009 года обратилось в Управление Росреестра по Москве за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9, о чем уведомило ЗАО "МПС-СТАР".

Регистрирующий орган 18.12.2009 приостановил государственную регистрацию дополнительного соглашения в связи с отсутствием учредительных документов ЗАО "МПС-СТАР", непредставлением второго подлинного экземпляра соглашения и имеющейся информацией об отсутствии у собственника помещений намерения регистрировать обременение его права.

В декабре 2009 года ЗАО "МПС-СТАР" сообщило арендатору, что считает договор аренды расторгнутым с 30.12.2009, а государственную регистрацию дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9 в отсутствие его воли невозможной.

ЗАО "МФК ДжамильКо" 30.12.2009 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что ЗАО "МПС-СТАР" не вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке, так как срок его действия истекает в 2024 году, дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 стороны фактически исполняли и арендодатель неправомерно уклоняется от государственной регистрации этого соглашения.

При рассмотрении дела суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что, поскольку дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, и подписано после вступления в силу Закона о государственной регистрации, с учетом пункта 1 статьи 420, пункта 2 статьи 651 Кодекса и пункта 1 статьи 26 названного Закона оно подлежало обязательной государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск о выселении, суд исходил из того, что договор аренды зарегистрирован совместно с дополнительным соглашением N 7 от 26.05.1999, дополнениями и изменениями от 27.03.2000, о чем на титульном листе договора имеется соответствующая отметка регистрирующего органа. Дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды не было представлено на регистрацию и не зарегистрировано ни на момент государственной регистрации договора аренды, ни позднее и считается незаключенным.

В связи с этим суд сделал вывод, что срок аренды истек 10.10.2008 и договор в соответствии со статьей 621 Кодекса считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому ЗАО "МПС-СТАР" было вправе отказаться от договора аренды по правилам статьи 610 Кодекса.

Доводы ЗАО "МФК ДжамильКо" об уклонении арендодателя от государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9 признаны судом необоснованными со ссылкой на недоказанность обращения арендатора до расторжения договора аренды к арендодателю, а также в регистрирующий орган за государственной регистрацией этого соглашения и уклонения арендодателя от его регистрации до расторжения договора аренды.

Отменяя решения суда в части удовлетворения встречного иска о выселении, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что поскольку договор аренды не подлежал государственной регистрации, то и дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 не подлежало государственной регистрации, следовательно, оно вступило в силу и стало обязательным для сторон с момента его подписания. Таким образом, срок аренды продлен сторонами до 2024 года и оснований для выселения ЗАО "МФК ДжамильКо" из занимаемых помещений не имеется.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска о признании права аренды на нежилые помещения на срок до 10.10.2024 и государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9, мотивируя тем, что договор и дополнительное соглашение не подлежат государственной регистрации, ЗАО "МФК ДжамильКо" не доказало невозможность осуществить государственную регистрацию сделки по обстоятельствам, за которые отвечает ЗАО "МПС-СТАР".

Суд кассационной инстанции признал выводы суда апелляционной инстанции ошибочными, согласившись с судом первой инстанции в том, что дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9, изменяющее установленные договором права и обязанности, подлежало государственной регистрации, поскольку на момент его подписания действовал Закон о государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции также указал, что к договору аренды стороны подписали ряд других дополнительных соглашений, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке. Следовательно, стороны, руководствуясь вступившим в силу Законом о государственной регистрации, представляли на государственную регистрацию только те дополнительные соглашения к договору, которым считали необходимым придать юридическую силу. Поскольку дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 не было представлено на регистрацию и не зарегистрировано ни на момент государственной регистрации договора аренды, ни позднее, воля сторон договора не была направлена на регистрацию этого дополнительного соглашения и на придание ему юридической силы.

Между тем, при рассмотрении спора судами не учтено, что договор аренды был представлен на государственную регистрацию с приложениями и семью дополнительными соглашениями в прошитом виде в количестве 29 листов, заверенном и скрепленном оттисками печатей обеих сторон. В составе этих документов имелось и дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9.

Получив из регистрирующего органа договор аренды, с отметкой на титульном листе о его регистрации, у ЗАО "МФК ДжамильКо" не имелось оснований полагать, что договор зарегистрирован без приложенных и прошитых с ним дополнительных соглашений, в том числе без учета соглашения N 9, которым стороны продлили срок аренды до 2024 года. Стороны исполняли соглашение от 31.03.2000 N 9, арендатор оплачивал, а арендодатель принимал арендную плату по измененным соглашением ставкам, что другая сторона не отрицает.

О том, что дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды ранее представлялось на государственную регистрацию, свидетельствуют и действия регистрирующего органа.

Так, отказав арендатору уже в ходе рассмотрения настоящего спора на основании его заявления от 30.11.2009 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9, регистрирующий орган 26.02.2010 внес в реестр запись об исправлении технической ошибки в части срока аренды, указав его до 10.10.2024.

После этого по заявлению арендодателя регистрирующий орган внес запись в реестр об исправлении технической ошибки и вновь указал срок аренды до 10.10.2008, а 19.04.2010 внес запись о прекращении ограничения (обременения) вещных прав арендодателя, порождаемых вышеупомянутым договором аренды.

В силу статьи 21 Закона о государственной регистрации в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.

В связи с этим внесенные регистрирующим органом после возбуждения производства по настоящему делу в реестр записи, на которые сослались суды первой и кассационной инстанций, не могут подтверждать основания прекращения обременения прав арендодателя, порождаемых договором аренды спорных помещений.

Моментом прекращения действия договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, является дата окончания трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в рассматриваемом деле это 30.12.2009.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Кодекса в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. По смыслу указанной нормы Кодекса сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 об изменении договора аренды совершено в надлежащей форме, с соблюдением требований статьей 452, 609 и 651 Кодекса.

Узнав из уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, что сведения о договоре внесены в реестр без учета дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9, ЗАО "МФК ДжамильКо" до прекращения действия договора обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации этого соглашения. Поскольку ЗАО "МПС-СТАР" отказалось от предложения арендатора зарегистрировать соглашение, ЗАО "МФК ДжамильКо" 30.12.2009 обратилось в суд с настоящим иском, потребовав признания за ним права аренды и регистрации дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9 в судебном порядке, тем самым предприняло разумно необходимые действия для защиты своих прав.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что арендодателем не допущено уклонение от регистрации сделки и арендатор до расторжения договора аренды не обращался за регистрацией дополнительного соглашения N 9 ни к арендодателю, ни в регистрирующий орган, необоснованны.

Кроме того, заявитель считает, что дело рассмотрено судом кассационной инстанции с нарушением порядка формирования состава суда, установленного Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации состав суда для рассмотрения конкретного дела, в том числе с участием арбитражных заседателей, формируется с учетом нагрузки и специализации судей в порядке, исключающем влияние на его формирование лиц, заинтересованных в исходе судебного разбирательства, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы. Дело, рассмотрение которого начато одним судьей или составом суда, должно быть рассмотрено этим же судьей или составом суда.

Судом кассационной инстанции принято постановление в составе: председательствующего судьи Зверевой Е.А. и судей Петровой В.В., Стрельникова А.И.

Как видно из материалов дела, кассационная жалоба ЗАО "МПС-СТАР" в установленном порядке была распределена судье - докладчику Нечаеву С.В., который принял ее к производству арбитражного суда кассационной инстанции определением от 30.09.2010.

В последующем распоряжением председателя судебного состава Зверевой Е.А. от 18.11.2010 со ссылкой на статью 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации председательствующий по делу судья Нечаев С.В. заменен на судью Звереву Е.А.

По сообщению Федерального арбитражного суда Московского округа, передача дела от судьи Нечаева С.В. другому судье произведена в связи с его переводом в другой судебный состав, что, по мнению суда, допускается и не является заменой судьи в смысле статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как рассмотрение дела по существу судом кассационной инстанции не было начато.

Между тем, в практике арбитражных судов существует и иной подход к формированию состава суда, заключающийся в том, что, исходя из статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья которому изначально распределено дело, должен рассматривать это дело и в случае перевода его в другой судебный состав (судебную коллегию) в целях обеспечения права сторон на справедливое судебное разбирательство независимым судом.

Учитывая изложенное, коллегия судей полагает, что имеются основания, предусмотренные статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать дело N А40-177253/09-89-1226 Арбитражного суда города в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 25.05.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.12.2010 по указанному делу.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к ним документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление ЗАО "МФК ДжамильКо" о пересмотре судебных актов порядке надзора в срок до 26.05.2011.

 

Председательствующий судья

В.А.ЛОБКО

 

Судья

Н.П.ИВАННИКОВА

 

Судья

И.В.РАЗУМОВ