ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 апреля 2011 г. N ВАС-1721/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Е. Борисова, судей А.А. Маковской, Е.М. Моисеевой рассмотрела в судебном заседании заявление

Министерства имущественных отношений Московской области о пересмотре в порядке надзора постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 по делу N А41-14506/09 Арбитражного суда Московской области и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.12.2010 по тому же делу,

по иску Министерства имущественных отношений Московской области (г. Красногорск) к закрытому акционерному обществу "Подмосковье-Строй" (г. Химки) о взыскании денежных средств.

Третьи лица: Территориальное управление Росимущества в Московской области (г. Москва), Администрация городского округа Химки Московской области (г. Химки).

Суд

 

установил:

 

Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу "Подмосковье-Строй" (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.12.2003 N 35005-Z в размере 577 288 руб. 80 коп. и пени за просрочку платежа в сумме 30 511 руб. 80 коп. за период с 01.10.2008 по 31.12.2008.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.10.2009 иск удовлетворен.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.12.2010 оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций министерство просит их отменить, указывая на нарушение данными судами норм материального права.

Министерство полагает необоснованным применение судами со ссылкой на статью 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при рассмотрении спора положений статей 552 ГК РФ, 35 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), на основании которых суды в связи с окончанием строительства индивидуальных домов и передачей их физическим лицам сделали вывод о переходе к ним права аренды на земельный участок.

Рассмотрев доводы, изложенные в заявлении о пересмотре судебного акта в порядке надзора, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Суды установили, что 23.12.2003 министерством (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 35005-Z (далее - договор аренды), по условиям которого ответчик принял во временное владение и пользование сроком на 49 лет земельные участки площадью 101 800 кв. м с кадастровым номером 50:10:020305:0002 и площадью 177 600 кв. м с кадастровым номером 50:10:020306:0002, имеющие местоположение: Московская область, Химкинский район, в районе д. Терехово.

Цель предоставления земельных участков определена пунктом 1.2 - для осуществления малоэтажного и коттеджного строительства. На земельном участке с кадастровым номером 50:10:020305:0002 строительство не завершено, спора по нему у сторон по делу не имеется.

Поскольку у ответчика по земельному участку площадью 177 600 кв. м с кадастровым номером 50:10:020306:0002 за период с 01.10.2008 по 31.12.2008 образовалась задолженность, министерство обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленный иск полностью, исходил из наличия у общества обязанности по внесению арендных платежей, размер которых был рассчитан согласно условиям договора. При этом суд со ссылкой на отсутствие внесения в договор аренды соответствующих изменений не согласился с доводами общества о том, что надлежащим арендодателем по договору является либо Российская Федерация либо Администрация городского округа Химки, земельный участок - предмет договора аренды прекратил свое существование по причине его раздела.

При рассмотрении дела в Десятом арбитражном апелляционном суде по апелляционной жалобе общества производство 19.01.2010 было приостановлено по его ходатайству до вступления в законную силу судебного акта по делу А41-18303/09, возбужденному по иску Администрации городского округа Химки к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии об оспаривании зарегистрированного права собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:020305:0002 и 50:10:020306:0002, а также признании за Администрацией городского округа Химки права осуществлять распоряжение этими участками с 01.06.2006.

После возобновления производства по настоящему делу 06.10.2010 Десятый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии у общества обязанности по уплате арендных платежей.

Указанный вывод основан на том, что на спорном земельном участке уже возведена и принята в эксплуатацию первая очередь коттеджного поселка, жилые дома переданы физическим лицам, для которых и за счет которых они были построены. При указанных обстоятельствах суд, применив по аналогии положения статей 271, 552 ГК РФ, статью 35 Земельного кодекса пришел к выводу о переходе к физическим лицам прав на соответствующие части земельного участка 50:10:020306:0002, занятые переданными объектами недвижимости, независимо от оформления в установленном порядке соответствующих договоров аренды.

Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие со стороны общества пользования спорным земельным участком, суд апелляционной инстанции отказал в иске.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление Десятого арбитражного апелляционного суда, согласился с ним в том, что договор аренды не прекратил свое действие и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с собственниками объектов недвижимости, построенных на этом участке.

Однако, по мнению судебной коллегии, при рассмотрении дела судами апелляционной и кассационной инстанций не было учтено следующее.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку указанные нормы права направлены на закрепление за приобретателями объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым ими, и необходимыми для их использования, суды с учетом доводов общества о необходимости урегулирования перехода к собственникам жилых домов права пользования находящихся под ними земельными участками, сочли указанные нормы права применимыми для настоящего случая.

Полагая, что на основании рассматриваемых норм к собственникам жилых домов перешло право пользования спорным земельным участком, суды по существу сделали вывод о наличии в настоящем случае арендных отношений с множественностью лиц на стороне арендатора.

Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению судебной коллегии, при указанных выше обстоятельствах довод министерства о том, что в отсутствие разделения спорного земельного участка на соответствующие части под каждым жилым домом такое право аренды к собственникам жилых домов перейти не может, напротив, свидетельствует об обратном.

О возможности арендных отношений с множественностью лиц на стороне арендатора до формирования самостоятельных земельных участков было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.05.2010 N 16112/09 по делу N А32-6404/2009-39/15.

Между тем, суды, делая этот вывод, не обсудили вопрос о возможности применения в данном случае указанных норм права с учетом иных обстоятельств по настоящему делу.

Согласно пункту 1.1 договора аренды спорного земельного участка и его кадастровому плану категория переданных в аренду земель указана, как земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Перевода земель из одной категории в другую в соответствии с требованиями законодательства, из материалов дела не усматривается.

В соответствии с пунктом 1.2 договора целью предоставления земельного участка является осуществление малоэтажного и коттеджного строительства.

В результате указанного перехода права пользования земельным участком происходит по существу одностороннее изменение вида разрешенного использования земельного участка в нарушение требований, предусмотренных для этого статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений Земельного кодекса, предусматривающих, что земельные участки должны использоваться согласно их целевому назначению, принадлежности к той или иной категории и разрешенному использованию.

Товарищество собственников жилья коттеджного поселка "Терехово", объединяющее собственников индивидуальных жилых домов указанного поселка, к участию в деле не привлекалось, волю на переход к ним права на условиях указанного договора аренды не высказывало.

Считая возможным применить в настоящем случае положения статьи 552 ГК РФ о переходе к собственникам жилых домов права пользования на условиях, определенных договором аренды, суды также не учли, что общество, не оспаривая наличие обязанности по оплате, указывало на необходимость иной методики определения размера платы, обусловленной изменением вида использования земли в связи с окончанием строительства.

В результате рассматриваемого варианта перехода прав по договору аренды фактически изменяется не только арендатор участка, но и другие существенные условия договора, имеются иные разногласия по его исполнению.

Между тем пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Пункт 6.1 заключенного сторонами договора аренды также предусматривает аналогичные положения.

Об изменении условий договора аренды, обусловленных окончанием строительства жилых домов, стороны друг к другу не обращались.

Как следует из материалов дела, обществом предпринимались меры по прекращению договора аренды спорного земельного участка и его разделу в связи с необходимостью оформления прав на землю собственниками. Однако в связи со спорами о принадлежности земельного участка указанные процедуры завершены не были.

Приостановив производство по делу в связи с наличием спора о правах на спорный земельный участок, суд апелляционной инстанции впоследствии не указал о том, является ли министерство надлежащим истцом по заявленному иску.

Суды также не приняли во внимание, что по делу А41-18303/09 Десятый арбитражный апелляционный суд, изменивший решение Арбитражного суда Московской области, пришел к выводу о наличии права Российской Федерации на спорный земельный участок с кадастровым номером 50:10:020306:0002 и с кадастровым номером 50:10:020305:0002, отсутствии права управления на них у Администрации г.Химки.

Однако в отношении этих же участков Арбитражным судом Московской области решением от 17.06.2010 N А41-563/10 принято решение о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации.

По взысканию арендной платы за пользование спорным земельным участком в производстве арбитражных судов Московского округа имеется еще 2 дела о взыскании за иные периоды, по которым также было отказано в иске. Отменяя по делу А41-2018/10 состоявшееся решение от 23.06.2010, ФАС Московского округа в постановлении от 10.11.2010 указал о необоснованности вывода суда первой инстанции о прекращении договора аренды в связи с застройкой земельного участка, и в связи с этим о наличии обязанности у общества уплачивать арендную плату. При направлении дела на новое рассмотрение было указано привлечь к рассмотрению в деле Администрацию г.Химки. При новом рассмотрении дела от 16.02.2011 в иске судом вновь было отказано с мотивировкой, аналогичной мотивировки суда апелляционной инстанции по настоящему делу.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения арбитражными судами положений статей 35 Земельного кодекса, 552 ГК РФ при изложенных выше обстоятельствах коллегия судей считает необходимым в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для проверки законности принятых по нему судебных актов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А41-14506/09 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 по делу N А41-14506/09 Арбитражного суда Московской области и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.12.2010 по тому же делу.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к ним документов, лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации до 20.05.2011.

 

Председательствующий судья

Е.Е.БОРИСОВА

 

Судья

А.А.МАКОВСКАЯ

 

Судья

Е.М.МОИСЕЕВА