ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 апреля 2011 г. N ВАС-2123/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Разумова И.В., судей Киреева Ю.А. и Лобко В.А. рассмотрела в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Райффайзенбанк" (далее - банк) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 18.05.2010 по делу N А40-14800/10-23-96, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.12.2010 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Автоприоритет" (далее - общество) к банку о взыскании основного долга по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 по договору аренды недвижимости от 01.10.2008 N 4483-00-08255/02/10-08 в размере 4 475 876,20 доллара США в рублях по курсу Банка России на день исполнения решения и договорных пеней за период с 29.01.2009 по 13.01.2010 в размере 1 177 742,44 доллара США в рублях по курсу Банка России на день исполнения решения, а также по встречному иску банка к обществу о расторжении упомянутого договора аренды.

Суд

 

установил:

 

решением суда первой инстанции от 18.05.2010 первоначальные исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с банка в пользу общества 4 475 876,20 доллара США основного долга и 1 000 долларов США пеней в рублях по курсу Банка России на день фактического исполнения решения; в удовлетворении встречных исковых требованиях отказано.

Девятый арбитражный апелляционный суд определением от 27.07.2010 перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.10.2010 решение Арбитражного суда города Москвы отменено. Девятый арбитражный апелляционный суд первоначальные исковые требования удовлетворил частично, взыскав с банка в пользу общества 4 475 876,20 доллара США основного долга и 30 000 долларов США пеней в рублях по курсу Банка России на день платежа, и отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 15.12.2010 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора банк просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм права.

Изучив материалы дела и доводы заявителя, суд пришел к выводу о том, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора по следующим основаниям.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 01.10.2008 между обществом (арендодателем) и банком (арендатором) заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений N 4482-00-08255/02/10-08 (далее - краткосрочный договор аренды).

В тот же день общество (арендодатель) и банк (арендатор) подписали долгосрочный договор аренды тех же нежилых помещений N 4483-00-08255/02/10-08 (далее - долгосрочный договор аренды), но на другой срок.

Краткосрочный договор аренды был заключен на период со дня подписания акта приемки-передачи недвижимости и до дня государственной регистрации долгосрочного договора аренды (но не более чем на 11 месяцев).

Срок аренды по долгосрочному договору определен сторонами со дня государственной регистрации долгосрочного договора и до 30.09.2018.

Банк принял по акту от 01.10.2008 помещения от общества в краткосрочную аренду.

Впоследствии (08.12.2008) был зарегистрирован долгосрочный договор аренды.

Поскольку была произведена регистрация долгосрочного договора аренды, краткосрочный договор прекратил свое действие (пункт 3.1 краткосрочного договора аренды).

Сославшись на то, что банк не исполнил обязательство по внесению арендной платы по долгосрочному договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга по упомянутому долгосрочному договору и договорных пеней, начисленных в связи с просрочкой оплаты.

В свою очередь, банк предъявил встречный иск о расторжении долгосрочного договора аренды, мотивированный тем, что общество не исполнило обязательство по согласованию документации, необходимой для производства отделочных и других работ в выступивших предметом аренды помещениях, тем самым создав препятствия в пользовании имуществом.

Удовлетворяя в части исковые требования по первоначальному иску, суды исходили из того, что нежилые помещения переданы банку обществом в краткосрочную аренду по акту приемки-передачи и после его прекращения не возвращены обществу, при этом банк предусмотренную долгосрочным договором арендную плату не вносил.

Между тем судами не учтено следующее.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом в соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Кодекса арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

В рассматриваемом деле, банк сослался на то, что в связи с прекращением краткосрочного договора аренды помещения им были возвращены обществу по двустороннему акту приемки-передачи от 07.12.2008, в долгосрочную же аренду эти помещения банком не принимались.

Суды не приняли акт от 07.12.2008 в качестве надлежащего доказательства возврата банком арендуемых помещений.

Вместе с тем в названном акте отражено то, что банк передал, а общество приняло помещения.

При этом суды верно обратили внимание на недостаточную ясность акта.

Однако при наличии такого недостатка судам следовало не ограничиваться констатацией факта неясности условий двустороннего акта от 07.12.2008, а прибегнуть к его истолкованию применительно к правилам статьи 431 ГК РФ: исходя из смысла краткосрочного договора аренды и общего намерения сторон, с учетом всех соответствующих обстоятельств, включая переговоры и переписку, последующее поведение.

В данном случае само общество в исковом заявлении по ранее рассмотренному делу (N А40-37691/09-113-337) признало, что оно после регистрации долгосрочного договора аренды направило банку подписанные обществом два экземпляра актов от 07.12.2008 в качестве документов о возврате банком арендованных по краткосрочного договору помещений и два экземпляра актов от 08.12.2008 о принятии банком тех же помещений в долгосрочную аренду. Банк, подписав лишь акты от 07.12.2008, отказался от подписания актов от 08.12.2008 о приемке недвижимости в долгосрочную аренду.

Следовательно, и общество, и банк, подписывая акт от 07.12.2008, расценивали его именно как документ о возврате имущества, арендованного по краткосрочному договору; намерение сторон при подписании указанного акта было направлено на прекращение отношений, вытекающих из краткосрочного договора.

В пункте 12.1 краткосрочного договора аренды стороны предусмотрели, что по истечении срока его действия помещения подлежат возврату обществу по акту приемки-передачи, причем акт о возврате составляется по той же форме, что и акт приемки недвижимости в краткосрочную аренду.

Вместе с тем в утвержденной сторонами форме акта помимо сведений о приемке и передаче имущества, содержатся положения об определении арендуемой площади помещений для целей расчета арендной платы, об отсутствии у банка претензий к обществу по поводу недвижимости и другие подобные условия, что могло предопределить неясности акта от 07.12.2008, которые, тем не менее, устраняются применением должных правил толкования.

Кроме того, так как банк принял помещения по краткосрочному договору аренды по акту от 01.10.2008, не имеется оснований для допущения об оформлении актом от 07.12.2008 не возврата имущества, а его повторной приемки в краткосрочную аренду.

Коль скоро сторонами был составлен двусторонний акт о возврате арендуемых по краткосрочному договору помещений по правилам пункта 2 статьи 655 ГК РФ, именно обществу надлежало в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации опровергнуть вытекающую из самого факта подписания такого акта презумпцию фактического возврата имущества арендодателю. Суды ошибочно при наличии акта возврата имущества возложили на банк обязанность по подтверждению им другими доказательствами факта совершения действий по возврату помещений.

В материалах дела нет доказательств того, что банк после оформления акта от 07.12.2008 помещения не освободил.

От подписания акта приемки помещений в долгосрочную аренду банк уклонился, что сторонами не оспаривается и установлено судами. Более того, отказ банка от подписания акта приемки недвижимости в долгосрочную аренду послужил основанием для обращения общества в суд с требованием к банку об обязании последнего исполнить обязательство в натуре - принять недвижимое имущество в аренду (дело N А40-37691/09-113-337), которое судами не было удовлетворено.

Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно общество должно было доказать, что несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта банк фактически принял помещения в долгосрочную аренду. Между тем общество такого рода доказательств не представило.

С учетом этого следует признать, в связи с прекращением краткосрочной аренды банк помещения обществу возвратил, отказавшись от их последующего принятия в долгосрочную аренду.

При неправомерном уклонении арендатора от исполнения обязанности по принятию объекта аренды права арендодателя подлежат судебной защите путем возмещения причиненных неисполнением обязательства убытков (статья 393 ГК РФ) либо путем досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 Кодекса), а не путем удовлетворения требования о взыскании арендной платы.

Изложенное может свидетельствовать о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права при рассмотрении первоначального иска общества, что в соответствии с частью 4 статьи 299, пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Выводы судов по встречному иску коллегия судей считает правильными.

Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Апелляционным судом установлено и усматривается из материалов дела, что обстоятельства, положенные банком в основание его требования о расторжении долгосрочного договора аренды - неисполнение обществом обязанности по согласованию документации, необходимой для производства отделочных и других работ в выступивших предметом аренды помещениях, и создание тем самым препятствий в пользовании имуществом - не подтверждены.

При таких обстоятельствах, встречный иск не подлежал удовлетворению.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

определил:

 

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-14800/10-23-96 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 18.05.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.12.2010.

Направить копии настоящего определения лицам, участвующим в деле, с приложением обществу с ограниченной ответственностью "Автоприоритет" копии заявления и приложенных к нему документов.

Предложить обществу с ограниченной ответственностью "Автоприоритет" представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 05.05.2011.

 

Председательствующий судья

И.В.РАЗУМОВ

 

Судья

Ю.А.КИРЕЕВ

 

Судья

В.А.ЛОБКО