ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 марта 2011 г. N ВАС-18195/10
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный
Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М.,
судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б., рассмотрев в судебном заседании
заявление общества с ограниченной ответственностью "Темирлан"
о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ставропольского края
от 07.05.2010 по делу N А63-246/2010, постановления Шестнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 07.09.2010 и постановления Федерального арбитражного
суда Северо-Кавказского округа от
12.11.2010 по тому же делу
по иску общества с
ограниченной ответственностью "Коммерческое финансовое хозяйство "Темирлан" (далее - общество "Темирлан")
к комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска
(далее - комитет) об изменении условия о размере арендной платы в договоре от
15.07.2009 N 2090 аренды земельного участка площадью 584 кв. м (кадастровый
номер 26:34:140104:36), расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Седлогорская, 157а, используемого под объектом
недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц,
не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,
привлечены МУП "Пассажирское автотранспортное предприятие N 1" (далее
- муниципальное предприятие), администрация города-курорта Кисловодска (далее -
администрация) и Территориальное управление Федерального агентства по
управлению государственным имуществом по Ставропольскому краю.
установил:
Решением от 07.05.2010 Арбитражный суд
Ставропольского края в удовлетворении заявленных требований отказал.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 07.09.2010 решение суда первой инстанции оставлено без
изменения.
Федеральный арбитражный суд
Северо-Кавказского округа постановлением от 12.11.2010 оставил решение суда
первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения
В заявлении, поданном в Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных
судебных актов общество "Темирлан" просит
их отменить в связи с неправильным применением судами норм о договоре аренды и
нарушением единообразия в их толковании и применении.
Заявитель считает,
что размер арендной платы за используемый им земельный участок должен
определяться с учетом положений постановления Правительства Российской
Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной
платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а
также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление
Правительства РФ N 582) и не может превышать более чем в 2 раза размер
земельного налога в отношении таких земельных участков.
Изучив материалы дела, проверив доводы
заявления, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, общество
"Темирлан" по договору от 15.04.2004
купли-продажи приобрело в собственность у ГУП "Пассажирское
автотранспортное предприятие N 1" часть здания контрольно-пропускного
пункта, клуба (литер "Я"), находящегося по адресу: г. Кисловодск Ставропольского края, ул. Седлогорская,
157 "В". Право общей долевой собственности (доля общества - 6/7) на
это здание зарегистрировано в установленном порядке. Здание расположено на
земельном участке с кадастровым номером 26634614010460002 площадью 61 925 кв.
метров, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Для эксплуатации указанного здания
сформирован земельный участок с кадастровым номером 26:34:140104:36 площадью
584 кв. метров.
Постановлением главы Кисловодска от
20.03.2009 N 265 земельный участок площадью 584 кв. метров по ул. Седлогорской, 157 предоставлен обществу и муниципальному
предприятию в аренду сроком на 10 лет.
Между администрацией города-курорта
Кисловодска (арендодатель), обществом (арендатор) и муниципальным предприятием
(арендатор) 15.07.2009 подписан договор N 2090 аренды земельного участка сроком
с 20.03. 2009 по 13.07.2019 (л.д. 15, т. 1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора и
приложениями N 1, 2 к нему арендная плата за период с 20.03.2009 по 26.03.2009
установлена в размере 3,27%, а с 27.03.2009 по 31.12.2009 - 1% кадастровой
стоимости арендуемого земельного участка.
Возможность пересмотра арендной платы
предусмотрена пунктом 3.5 договора.
Договор аренды зарегистрирован
17.08.2009.
Общество со ссылкой на постановление
Правительства Российской Федерации N 582 обратилось 17.11.2009 в комитет с
заявлением об изменении условия договора о размере арендной платы. В связи с
отказом комитета о внесении изменений в договор, общество обратилось в
арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование иска
общество указало на то, что размер арендной платы за использование земельного
участка в договоре от 15.07.2009 N 2090 определен без учета принципа
недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и
землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки,
установленного постановлением Правительства РФ N 582, в соответствии с которым
размер арендной платы в этом случае не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных
участков. Установленная договором арендная плата, по мнению заявителя, в
несколько раз превышает размер платы, определенной названным постановлением.
Отказывая в удовлетворении требования
общества, суд первой инстанции исходил из того, что нормативные акты, которыми
руководствовались стороны при определении размера арендной платы в договоре
аренды земельного участка, не содержали и не содержат положений, основанных на
вышеуказанном принципе. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния
землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные
участки, установленный постановлением Правительства РФ N 582, в отношении
спорного договора аренды не применим, поскольку общество не представило
доказательств принадлежности ему земельного участка до
заключения договора аренды на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Суд апелляционной инстанции полностью
согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции не опроверг,
но и не признал правильным вывод судов нижестоящих инстанций о недоказанности
наличия у истца права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
на дату заключения договора аренды.
Оставляя судебные акты первой и
апелляционной инстанций без изменения и поддерживая положенный в их основу
вывод о неприменении положений постановления Правительства РФ N 582 к
отношениям общества и комитета по договору аренды от 15.07.2009 N 2090, суд
кассационной инстанции обосновал его тем, что данное
постановление принято позже заключения договора аренды и не содержит положения
о его распространении на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Между тем суды не учли следующее.
Материалами дела подтверждается и не
оспаривается сторонами, что на дату заключения договора
купли-продажи части здания контрольно-пропускного пункта, клуба (литер
"Я") земельный участок площадью 584 кв. метра (в составе участка с
кадастровым номером 26634614010460002 площадью 61 925 кв. метров) принадлежал
предприятию (продавцу) на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Право общей долевой собственности
общества и предприятия на указанное здание зарегистрировано в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
21.07.20049(л.д. 29,30, т. 1)
Согласно пункту 1
статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552
Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на
объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу оно
приобретает право на использование соответствующей части земельного участка,
занятой этим объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и
в том же объеме, что и прежний их
собственник
Таким образом, с 21.07.2004 к обществу в
силу закона перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком, необходимым для эксплуатации приобретенного им в собственность
объекта недвижимости.
Вывод судов первой и апелляционной
инстанций о недоказанности этого обстоятельства ничем не обоснован.
В силу пункта 2
статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ)
юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного
кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право
постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды
земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Договор аренды спорного земельного
участка сроком на 10 лет стороны подписали 15.07.2009.
В силу положений части 1 статьи 130,
статьи 131, части 1 статьи 164, части 2 статьи 609 Гражданского кодекса
Российской Федерации и части 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской
Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок, равный году и
более подлежит государственной регистрации.
Такой договор считается заключенным с
момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 3
статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды от 15.07.2009 N 2090
зарегистрирован в установленном законом порядке 17.08.2009.
Постановление
Правительства РФ N 582, на которое в обоснование своих требований ссылается
общество "Темирлан" и которое установило
принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и
землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в
соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с
переоформлением прав на земельные участки, не может превышать более чем в 2
раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, вступило в действие
04.08.2009, то есть после регистрации договора аренды земельного участка.
При этом полномочие Правительства РФ на
установление общих начал определения арендной платы при аренде земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
предусмотрено частью 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424
Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать
обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми
актами, действующим в момент его заключения.
Суд кассационной инстанции, сделал вывод
о нераспространении положений постановления Правительства РФ N 582 на отношения
по договору N 2090 аренды земельного участка без учета указанных правовых норм.
Кроме того, даже
если исходить из того, что условие договора о размере арендной платы было
согласовано сторонами при его подписании, то есть до вступления в силу
постановления Правительства РФ N 582, данное условие подлежало изменению в
связи с принятием Правительством РФ названного постановления, поскольку
применительно к данной ситуации размер арендной платы при аренде
государственных и муниципальных земельных участков является регулируемой ценой, а потому стороны обязаны руководствоваться
предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, с даты вступления нормативного
акта, установившего иной размер этой платы (постановление Президиума ВАС РФ от
02.02.2010 г. N 12404/09). Эта обязанность не зависит от указания в
нормативном акте о распространении его положений на отношения, возникшие из
ранее заключенных договоров.
Вместе с тем, при
рассмотрении настоящего дела ни один из судов не дал оценки характеру
постановления Правительства РФ N 582 и обязательности его положений в той
части, в которой данным постановлением определены основные принципы определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, а также не давал оценку этим положениям с точки
зрения их соответствия нормам закона о
размере арендной платы при аренде указанных земельных участков, а именно правилам
пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.
Учитывая изложенное,
судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для передачи настоящего
дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра
в порядке надзора оспариваемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 299, 301, 304
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
передать в Президиум Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации дело N А63-246/2010 для пересмотра в порядке надзора
решения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.05.2010, постановления
Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 и постановления
Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.11.2010
Направить копии определения и заявления
лицам, участвующим в деле.
Предложить лицам, участвующим в деле,
представить в срок до "24" апреля 2011 года в Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы на заявление о пересмотре
судебных актов в порядке надзора.
Председательствующий судья
А.М.МЕДВЕДЕВА
Судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судья
В.Б.КУЛИКОВА