ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 ноября 2008 г. N 12059/08
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный
Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Дедова Д.И.,
судей Локтенко Н.И., Осиповой Н.В. рассмотрел в
судебном заседании заявления открытого акционерного общества "Карачинское", общества с ограниченной ответственностью
"Карачинский источник", Департамента
имущества и земельных отношений Новосибирской области и Администрации
муниципального образования Озеро-Карачинского
сельсовета о пересмотре в порядке надзора решения от 11.02.2008 Арбитражного
суда Новосибирской области по делу N
А45-12960/2005-47/415 и Постановления Федерального арбитражного суда
Западно-Сибирского округа от 19.08.2008 по тому же делу.
Суд
установил:
открытое
акционерное общество "Карачинское" (далее -
ОАО "Карачинское"), общества с ограниченной
ответственностью "Карачинское" и "Карачинский источник" (далее - общество "Карачинское" и общество "Карачинский
источник") обратились с иском к администрации муниципального образования
Озеро-Карачинского сельсовета Чановского
района Новосибирской области (далее - администрация), закрытому акционерному
обществу "Регион-Комплект" (далее - общество
"Регион-Комплект"), Департаменту имущества и земельных отношений
администрации Новосибирской области (далее - департамент) о признании недействительными
договоров купли-продажи земельных участков
от 13.06.2002 N 1 между обществом "Регион-Комплект" и администрацией
(далее - договор N 1), от 25.12.2002 N 5 между обществом
"Регион-Комплект" и департаментом (далее - договор N 5).
Общество "Регион-Комплект"
обратилось со встречным исковым заявлением к обществам "Карачинское", "Карачинский
источник" и ОАО "Карачинское" о
признании самовольными постройками объектов недвижимого имущества,
расположенных по адресу: Новосибирская область, Чановский район, п. Озеро Карачи, ул. Лесная, 1, включая
разведочно-эксплуатационную скважину с насосной станцией, сети канализации,
здание воздушной компрессорной, корпус розлива минеральной воды, гараж на 3
бокса, здание станции газификации и отделения жидкой углекислоты,
воздушно-компрессорную станцию с осушкой воздуха, технологический корпус (далее
- спорное имущество).
К участию в деле в качестве третьего
лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен
акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации.
Решением суда первой инстанции от
11.02.2008 в иске отказано, требования по встречному иску удовлетворены.
Постановлением от 24.04.2008 Седьмого
арбитражного апелляционного суда решение отменено, по делу принят новый
судебный акт об удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении встречного
иска.
Суд кассационной инстанции постановлением
от 19.08.2008 отменил постановление суда апелляционной инстанции от 24.04.2008
и оставил в силе решение суда первой инстанции от 11.02.2008.
В заявлении, поданном в Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения
суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции заявители
просят их отменить как нарушающие единообразие в применении и толковании
арбитражными судами положений законодательства о праве на землю.
Изучив материалы дела, доводы заявителей
и содержание оспариваемых судебных актов, суд пришел к выводу о наличии
оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации.
Как установлено судами и следует из
материалов дела, общество "Регион-Комплект" по договорам
купли-продажи от 10.06.1998 приобрело у ОАО "Карачинское"
недвижимое имущество завода по розливу минеральной воды, расположенное на
земельном участке площадью 5,4 га, находившемся у ОАО "Карачинское"
на праве постоянного (бессрочного) пользования (далее - приватизированное
имущество).
Указанный земельный участок и другой
отдельно расположенный участок площадью 1 га учитывались как единый участок
площадью 6,4 га с единым кадастровым номером.
Данный земельный участок площадью 6,4 га
был изъят у ОАО "Карачинское" и передан
обществу "Регион-Комплект" в постоянное (бессрочное) пользование.
Также за Обществом "Регион-Комплект" было зарегистрировано право
собственности на приобретенное у ОАО "Карачинское"
недвижимое имущество.
Постановлением
администрации от 24.04.2000 для расширения производственной базы обществу
"Регион-Комплект" на праве постоянного (бессрочного) пользования был
дополнительно предоставлен новый земельный участок площадью 12,1 га,
находящийся между вышеуказанными участками, которые были объединены в один с
уточнением его границ площадью 174 702,93 кв. метров и постановкой на
кадастровый учет (далее - спорный земельный участок).
В соответствии с договором купли-продажи
от 13.06.2002 N 1 администрация передала обществу "Регион-Комплект"
спорный земельный участок по акту приема-передачи. Право собственности на
спорный земельный участок зарегистрировано за обществом
"Регион-Комплект".
С целью приведения сделки купли-продажи в
соответствие с законом, общество "Регион-Комплект" и администрация по
соглашению от 20.12.2002 расторгли договор N 1.
На основании распоряжения департамента от
20.11.2002 N 1619-р о приватизации спорного земельного участка и передаче его в
собственность общества "Регион-Комплект", последнее заключило с
департаментом договор купли-продажи от 25.12.2002 N 5 этого же спорного
земельного участка, который был передан обществу по акту приема-передачи от
31.12.2002.
До приватизации земельного участка
постановлением администрации от 05.05.2002 N 133 часть участка площадью 0,84 га
была изъята из постоянного (бессрочного) пользования общества
"Регион-Комплект" и предоставлена обществу "Карачинское"
для размещения проектируемой и существующей скважин по добыче минеральной воды.
Проведена экспликация земельного участка площадью 5,4 га, на котором отражены
три участка под санитарные зоны скважин.
После этого обществами "Карачинское" и "Карачинский
источник" была произведена полная реконструкция завода, рядом с ранее
существовавшими объектами возведены новые производственные объекты, в целом
создан новый единый технологический комплекс по добыче и розливу минеральной
воды, производительная мощность которого увеличена в несколько раз.
Вступившим в законную силу постановлением
апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 25.05.2007
по делу N А45-10754/04-КГ42/202 признаны недействительными (ничтожными)
договоры купли-продажи от 10.06.1998 приватизированного имущества завода по
розливу минеральной воды между обществом "Регион-Комплект" и ОАО
"Карачинское" (далее - договоры от
10.06.1998).
Суд первой инстанции отказал в
удовлетворении первоначального иска, признав договор N 5 соответствующим
действующему законодательству. При этом суд сделал вывод о том, что признание
недействительными договоров от 10.06.1998 не влечет возникновение у ОАО "Карачинское" права на приватизацию спорного земельного
участка, поскольку недвижимое имущество, возведенное обществами "Карачинское" и "Карачинский
источник" без проведения работ по межеванию земельных участков обладает
признаками самовольной постройки.
Суд кассационной инстанции согласился с
выводами суда первой инстанции, признал требования по первоначальному иску
необоснованными и не подлежащими удовлетворению, так как спорный земельный
участок истцам не выделялся и никогда не принадлежал им на каком-либо праве.
Судом сделан вывод о самовольном характере спорного имущества
в связи с несоблюдением при строительстве спорного имущества требований к
выделению земельных участков, к разрешенному использованию земельных
участков, к порядку выдачи государственных разрешений на строительство, к
регистрации права собственности на имущество за истцами без согласия
собственника участка.
Суд апелляционной инстанции признал
недействительными договор N 1 как заключенный администрацией как
неуполномоченным лицом и договор N 5 как заключенный без надлежащей регистрации
соглашения о расторжении договора N 1. Отказывая в удовлетворении встречного
иска, суд апелляционной инстанции посчитал, что общество
"Регион-Комплект" не является собственником спорного земельного
участка и его права истцами никак не нарушены, а избранный им способ защиты не
приведет к их восстановлению.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу положений статьи 167 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) ничтожная сделка
считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических
последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника
к приобретателю. Аналогичная позиция изложена в пункте 3.1 постановления
Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П. В связи с этим
признание ничтожными договоров от 10.06.1998 означает, что право собственности
на приватизированное имущество не перешло к покупателю обществу
"Регион-Комплект".
Следовательно, в отсутствие перехода
права собственности на приватизированное имущество от ОАО "Карачинское" к обществу "Регион-Комплект", у
последнего отсутствовали основания для приватизации спорного земельного
участка.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного
кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) исключительное право на
приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных
участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений,
сооружений.
В связи с отсутствием у общества
"Регион-Комплект" права собственности на приватизированное имущество,
у него не могло возникнуть и право на приватизацию спорного земельного участка
в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса.
Следовательно, договоры N 1 и N 5 о
выкупе спорного земельного участка могут быть признаны ничтожными на основании
статьи 168 Гражданского кодекса.
Неприменение указанных выше норм права
при рассмотрении настоящего дела привело к нарушению принципа единства
юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем единого
имущественного комплекса объектов недвижимого имущества.
Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса
предусмотрено, что если здание, находящееся на неделимом земельном участке,
принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на
приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в
аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Как установлено судами и подтверждается
материалами дела, спорное и приватизированное имущество вместе представляют
собой единый имущественный комплекс предприятия по добыче и розливу минеральной
воды. Право собственности на часть объектов спорного имущества зарегистрировано
за обществом "Карачинский источник", а на
другую часть - за обществом "Карачинское".
Право пользования недрами на спорном земельном участке предоставлено обществу
"Карачинское".
Как установлено судом апелляционной
инстанции и подтверждается материалами дела, реконструкция завода проводилась
совместными усилиями обществ "Регион-Комплект", "Карачинское" и "Карачинский
источник".
Спорное и приватизированное имущество
составляют единый имущественный комплекс завода по добыче и розливу минеральной
воды. Спорное имущество находится рядом с приватизированным имуществом на том
же земельном участке площадью 5,4 га.
Общества "Карачинское"
и "Карачинский источник" и ОАО "Карачинское" обладают правом собственности на
отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в единый имущественный
комплекс. Следовательно, у них может возникнуть право на приобретение спорного
земельного участка в общую долевую собственность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222
Гражданского кодекса самовольной постройкой является недвижимое имущество,
созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,
установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на
это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.
Как установлено судом апелляционной
инстанции и подтверждается материалами дела, обществами "Карачинское" и "Карачинский
источник" получены все необходимые разрешения на строительство спорного
имущества. Спорное имущество введено в эксплуатацию в установленном порядке.
Строительство и использование спорных объектов осуществлялось обществами "Карачинское" и "Карачинский
источник" на земельных участках, предоставленных им обществом
"Регион-Комплект" в аренду для указанных целей.
Ничтожность договоров N 1 и N 5 о выкупе
земельного участка также означает отсутствие у общества
"Регион-Комплект" правовых оснований для обращения с иском о
признании спорного имущества самовольной постройкой.
При названных обстоятельствах иск о
признании спорного имущества самовольной постройкой не подлежал удовлетворению.
Учитывая изложенное, в силу пункта 1
статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело
подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
для пересмотра в порядке надзора. Руководствуясь статьями 299, 301, 304
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный
Суд Российской Федерации
определил:
1. Передать в Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А45-12960/2005-47/415
Арбитражного суда Новосибирской области для пересмотра в порядке надзора
решения от 11.02.2008 Арбитражного суда Новосибирской области и постановления
Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.08.2008 по тому
же делу.
2. Направить копии определения, заявления
и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.
3. Предложить лицам, участвующим в деле,
представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы
на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до 22 декабря 2008
г.
Председательствующий судья
Д.И.ДЕДОВ
Судья
Н.И.ЛОКТЕНКО
Судья
Н.В.ОСИПОВА