ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 мая 2003 г. N 1069/03
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.;
членов Президиума: Арифулина
А.А., Вышняк Н.Г., Ивановой Н.Р., Исайчева
В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова О.А., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева
В.Л., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф.
рассмотрел
заявление общества с ограниченной ответственностью
"Промышленно-строительный трест "Комитрансстрой"
(далее - ООО "ПСТ "Комитрансстрой") о
пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 19.09.01,
постановления суда апелляционной инстанции от 20.11.01 Арбитражного суда
Республики Коми по делу N А29-7127/01-2э и постановления Федерального
арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.02 по тому же делу.
В заседании принял участие представитель
ООО "ПСТ "Комитрансстрой" (истца)
Черняков М.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Ивановой
Н.Р., а также объяснения представителя участвующего в деле лица, Президиум
установил следующее.
ООО "ПСТ "Комитрансстрой"
обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Учреждению юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
Республике Коми в лице Усинского филиала об обжаловании отказа ответчика в
государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой
продукции, расположенный по адресу: Республика Коми, г. Усинск, Промзона, 1-й массив, 13-й квартал, и обязании
ответчика произвести указанную регистрацию.
Исковые требования мотивированы тем, что
предшественник истца (ООО "Строй-инвест")
приобрел склад готовой продукции у ОАО "Комистроймеханизация"
по договору купли-продажи от 26.08.98 N 12. Это имущество было передано
продавцом покупателю по акту приема-передачи от 26.08.98. Усинским филиалом
Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним в Республике Коми необоснованно отказано ООО
"Строй-инвест" в государственной
регистрации перехода права собственности на склад готовой продукции.
Решением от 19.09.01 суд в иске отказал,
признав отказ в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости
законным в связи с обращением с заявлением о регистрации такого перехода только
одной стороны по договору - покупателя. Кроме того, суд признал договор
купли-продажи от 26.08.98 N 12 незаключенным из-за отсутствия в нем
существенных условий, присущих данному виду договоров.
Постановлением суда апелляционной
инстанции от 20.11.01 решение суда первой инстанции оставлено без изменения в
связи с признанием договора купли-продажи недвижимости незаключенным. Вместе с
тем суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда
первой инстанции о невозможности регистрации перехода права собственности на
недвижимость по заявлению одной стороны по договору - покупателя, так
как продавец как юридическое лицо ликвидирован и исключен из государственного
реестра.
Федеральный арбитражный суд
Волго-Вятского округа постановлением от 29.01.02 оставил без изменения
состоявшиеся решение и постановление по мотивам, изложенным в постановлении
суда апелляционной инстанции.
В заявлении ООО
"ПСТ "Комитрансстрой" просит передать
дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для отмены
указанных судебных актов, поскольку имеющиеся в деле доказательства (договор
купли-продажи от 26.08.98 N 12, акт приема-передачи от 26.08.98, составленный
на основании этого договора, свидетельство о государственной регистрации права
собственности общества "Комистроймеханизация"
от 22.12.2000 на спорный объект недвижимости) позволяют установить объект
недвижимости, являющийся предметом договора
купли-продажи от 26.08.98 N 12, а поэтому суды необоснованно сочли данный
договор незаключенным.
Президиум считает, что все названные
судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по
следующим основаниям.
Между конкурсным управляющим ОАО "Комистроймеханизация" (продавцом) и
ООО "Строй-инвест" (покупателем) - правопредшественником ООО "ПСТ "Комитрансстрой" - заключен договор купли-продажи
склада готовой продукции от 26.08.98 N 12. По акту приема-передачи от 26.08.98
покупателю передан склад готовой продукции, находящийся в промзоне
города Усинска, общей застроенной площадью 754,8 кв. метра, полезной площадью
572,4 кв. метра.
Платежными поручениями от 27.08.98 N 130
и от 17.09.98 N 149 подтверждается оплата за склад готовой продукции.
На момент обращения
истца в Усинский филиал Учреждения юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в
Республике Коми за регистрацией перехода права собственности на склад готовой
продукции открытое акционерное общество "Комистроймеханизация"
- продавец по договору купли-продажи от 26.08.98 N 12 - было ликвидировано и
исключено из государственного реестра юридических лиц, что подтверждается
справкой департамента экономики и комплексного развития администрации муниципального образования "Город
Усинск" от 06.02.01.
В сообщении Усинского филиала Учреждения
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в Республике Коми от 08.06.01 N 173 содержится отказ в регистрации перехода
права собственности к ООО "Строй-инвест" на
склад готовой продукции по следующим основаниям:
с заявлением о
государственной регистрации перехода права собственности на склад готовой
продукции обратился только покупатель, тогда как согласно статье 16 Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" при возникновении права на основании договоров (сделок), не
требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации
права подают все стороны сделки;
в связи с ликвидацией ОАО "Комистроймеханизация" - продавца спорного объекта
недвижимости - и исключением его 06.02.01 из государственного реестра
юридических лиц города Усинска не представляется возможным проверить законность
сделки;
договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 не
считается заключенным по смыслу статьи 554 Гражданского кодекса Российской
Федерации, поскольку истцом не представлен технический паспорт на объект
недвижимости, в договоре отсутствуют описание объекта и его местонахождение,
что не позволяет идентифицировать объект.
Действительно, Федеральным законом
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и
регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей
нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент
подачи заявления о регистрации.
В этом случае подлежит применению
аналогия закона.
Статьями 165 и 551 Гражданского кодекса
Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется
от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на
недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
В этой ситуации государственная
регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании
решения суда.
Подобным образом должен быть решен и
вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на основании
договора, не отвечающего, по мнению органа государственной регистрации,
требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Органам государственной регистрации не
предоставлено права оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие,
по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех
необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и
соответствующим законодательству.
Следовательно, вывод о том, является ли
договор заключенным и соответствующим законодательству, должен быть сделан
судом. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к
предмету договора и спора.
Отказывая в удовлетворении иска, суды
указали на то, что договор купли-продажи от 26.08.98 N 12 не содержит сведений,
позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в
том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем
земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем согласно статье 554 Гражданского кодекса
Российской Федерации договор не считается заключенным.
Применяя названную норму, суд
апелляционной инстанции посчитал, что условия договора от 26.08.98 N 12 и акт
приема-передачи от 26.08.98 не позволяют сделать вывод о том, какой склад
готовой продукции был передан покупателю, так как не содержат сведений о
площади и местоположении здания в промзоне города
Усинска.
Между тем из письма
Управления архитектуры и градостроительства города Усинска от 06.08.01 следует,
что почтовый адрес: ул. Северная, 22/4, присвоен складу готовой продукции
постановлением администрации муниципального образования "Город
Усинск" от 31.07.01 N 800, то есть позже приобретения истцом спорного
объекта и его обращения в Усинский филиал Учреждения
юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним в Республике Коми.
Судом оставлено без внимания, что
характеристики склада готовой продукции (площадь и местонахождение),
содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации права собственности
ОАО "Комистроймеханизация" от 22.12.2000,
соответствуют характеристикам спорного объекта недвижимости, указанным в акте
приема-передачи от 26.08.98.
Из текста договора купли-продажи от
26.08.98 N 12 можно сделать вывод, что он заключен в результате проведения
торгов по реализации имущества организации в порядке процедуры банкротства.
Поэтому, оценивая договор на предмет его
соответствия действующему законодательству, суду следовало иметь в виду это
обстоятельство, а также факт отсутствия сведений и заявлений других лиц о
нарушении законодательства при заключении договора.
Таким образом, состоявшиеся судебные
акты, правовые выводы в которых сделаны без перечисленных обстоятельств,
создают неопределенность в праве на спорное недвижимое имущество и подлежат
отмене в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении
арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное
и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение суда первой инстанции от
19.09.01, постановление суда апелляционной инстанции от 20.11.01 Арбитражного
суда Республики Коми по делу N А29-7127/01-2э и постановление Федерального
арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.02 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в
суд первой инстанции Арбитражного суда Республики Коми.
Председательствующий
В.Ф.ЯКОВЛЕВ