ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 мая 1999 г. No. 5591/98

 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.98 по делу No. А53-1705/98-С4/11 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.98 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Компания "Эдвард Интраст" о взыскании задолженности по арендной плате за 1996-1997 годы, неустойки за нарушение обязательств по договору аренды от 24.01.95 No. 1889, а также с требованиями о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением его арендатором и выселении арендатора.

К участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца привлечено Ростовское региональное отделение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, которое фактически занимает большую часть площади, поскольку ответчик размещается лишь на 247 метрах.

Решением от 16.03.98 иск в части взыскания задолженности и неустойки удовлетворен частично - в сумме 11011 рублей 39 копеек. Договор аренды расторгнут с обязанием ответчика освободить арендованные помещения.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 21.05.98 решение суда первой инстанции отменил. В иске в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора и освобождения помещений отказано.

В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается названные судебные акты отменить как принятые по неполно исследованным обстоятельствам спора, а дело направить на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, муниципальное многоотраслевое производственное предприятие жилищно - коммунального хозяйства Ленинского района города Ростова-на-Дону и ТОО "Компания Эдвард Интраст" заключили договор от 24.01.95 No. 1889 на аренду товариществом нежилых помещений площадью 1036,2 кв. метра сроком на 01.01.2003. При этом в качестве арендодателя была указана администрация Ленинского района города Ростова-на-Дону, которая действовала по поручению Комитета по управлению имуществом города Ростова-на-Дону.

По условиям договора арендатор за аренду помещений перечисляет арендную плату, установленную органом, принявшим решение о выделении аренды, на расчетный счет арендодателя. Базовой ставкой арендной платы является законодательно установленная минимальная заработная плата в Российской Федерации (пункт 3.1). Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае законодательного изменения размера минимальной заработной платы арендатор самостоятельно производит перерасчет арендной платы и с момента ее введения уплачивает арендную плату по новым ставкам.

В соответствии с приложением к договору от 24.01.95, подписанному от имени арендодателя Комитетом по управлению имуществом города Ростова-на-Дону, сумма арендной платы, рассчитанная по установленной методике, составила 4463151 рубль в год, при этом названное приложение содержит ссылку на договор от 02.02.93 No. 162, действующий до 2003 года.

Этим же приложением предусматривалось, что суммы, потраченные арендатором на ремонтные и восстановительно - реставрационные работы, идут в зачет арендной платы по представлении арендодателю подтверждающих документов.

Как установлено судом, ответчик не только не производил перерасчета подлежащей перечислению арендодателю арендной платы, но и вообще не перечислял ее в 1996-1997 годах, ссылаясь на проведенные ремонтные работы, стоимость которых должна идти в зачет арендной платы.

Актом обследования по исполнению условий договора от 24.01.95 No. 1889 от 26.11.96, утвержденным исполняющим обязанности председателя Комитета по управлению имуществом города Ростова-на-Дону, установлен факт производства ответчиком ремонтных работ на сумму 17749546 рублей, которая, по мнению проверяющих, должна быть зачтена в счет арендной платы по договору.

При рассмотрении дела суд первой инстанции исходил из того, что ставка арендной платы, согласованная в приложении от 24.01.95 к договору, не изменялась сторонами в установленном порядке на 1996-1997 годы, вопрос о зачете стоимости ремонтных работ в счет арендной платы не согласован в установленном порядке, поэтому при наличии задолженности по арендным платежам договор судом расторгнут, арендатор выселен.

Кассационная инстанция указала, что в соответствии с пунктом 3.6 договора арендная плата подлежала пересчету - увеличению пропорционально росту минимального размера заработной платы. Однако, признав необходимость самостоятельного перерасчета арендатором арендной платы, ею сделан необоснованный вывод об отсутствии у него задолженности. В постановлении ошибочно указано, что Комитет по управлению имуществом города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ТОО "Компания "Эдвард Интраст" 16737 рублей (с учетом изменений предмета и цены иска), тогда как исковые требования составляли 464604 рубля 18 копеек. Сумма, израсходованная ответчиком на ремонтные работы, согласно акту обследования от 26.11.96 составила 17749549 рублей (неденоминированных).

Таким образом, вопросы о том, какой договор аренды является действующим, какие правила регламентируют определение размера арендной платы и имеется ли задолженности по арендной плате, требуют дополнительного исследования.

Судом также не изучен вопрос о выполнении ответчиком условий договора аренды по оплате расходов на содержание имущества (охрана, электро-, водоснабжение и др.).

Без дополнительного исследования названных обстоятельств нельзя сделать вывод о существенных нарушениях договора со стороны арендатора, а также о наличии оснований для расторжения договора по требованию арендодателя и выселении арендатора из занимаемых помещений.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187-189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.98 по делу No. А53-1705/98-С4/11 и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.98 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Ростовской области.

 

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

В.Ф.ЯКОВЛЕВ