ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 декабря 2010 г. N 8265/10
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Амосова С.М.,
Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского
В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В.,
Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление Комитета по
управлению имуществом Саратовской области о пересмотре в порядке надзора
решения Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 по делу N А57-15856/2009
и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010
по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Поповой
Г.Г., Президиум установил следующее.
Комитет по
управлению имуществом Саратовской области (далее - комитет) обратился в
Арбитражный суд Саратовской области с иском к открытому акционерному обществу
"Элвис-Гарант" (далее - общество) о взыскании 3 289 166 рублей 21
копейки задолженности по уплате выкупной цены земельного участка по договору
купли-продажи от 04.12.2008 N 761 и 141 433 рублей 88 копеек пеней за просрочку
платежа.
Решением Арбитражного суда Саратовской
области от 22.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Поволжского
округа постановлением от 25.02.2010 решение суда первой инстанции оставил без
изменения.
В заявлении, поданном в Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных
судебных актов комитет просит отменить их, ссылаясь на нарушение единообразия в
толковании и применении судами норм права.
В отзыве на заявление общество просит
оставить данные судебные акты без изменения и указывает, что оно не подавало в
комитет заявление о выкупе земельного участка, а просило предоставить его в
аренду. В настоящее время на основании постановления администрации
муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) от
18.03.2010 N 1103 спорный земельный участок предоставлен ему в аренду сроком на
49 лет.
Проверив обоснованность доводов,
изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что обжалуемые
судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как установлено судами, 17.05.2004
комитет передал обществу в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью
5686 кв. метров с кадастровым номером 64:48:04 08 20:47, расположенный по
адресу: г. Саратов, просп. имени 50 лет Октября, д. 116-д, занимаемый нежилым
зданием автосалона, принадлежащим обществу на праве собственности.
Общество 24.07.2008 обратилось в комитет
с заявлением о предоставлении ему вновь этого же земельного участка на праве
аренды.
Между тем комитет вынес распоряжение от
10.11.2008 N Т-7708-р о предоставлении данного земельного участка обществу в
собственность. Впоследствии комитет и общество подписали договор купли-продажи
участка от 04.12.2008 N 761 (далее - договор купли-продажи, договор).
Согласно подпункту 3.2.1 договора
купли-продажи общество обязано уплатить цену участка в сроки и в порядке,
установленные разделом 2 договора.
Пунктами 2.3 - 2.4 раздела 2 договора
установлен срок уплаты цены приобретаемого в собственность земельного участка -
до регистрации права собственности, в течение пяти месяцев после подписания
договора.
Выкупная цена земельного участка
определена в пункте 2.1 договора в размере 3 289 166 рублей 21 копейки.
Пунктом 4.3 договора за нарушение срока
оплаты стоимости участка предусмотрена ответственность в виде пеней в размере
0,05 процента от суммы платежа за каждый календарный день просрочки.
Поскольку общество не уплатило выкупной
цены земельного участка, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд
первой инстанции исходил из того, что передача имущества со стороны комитета
(продавца) является встречным обязательством по отношению к обязательству
общества (покупателя) по его оплате. Суд установил, что стороны договора
купли-продажи обоюдно отступили от исполнения обязательств по договору,
поскольку покупатель не оплатил имущество, а продавец не передал ему земельный
участок. На этом основании суд, руководствуясь частью 2 статьи 487 и пунктом 2
статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский
кодекс), пришел к выводу, что истец вправе обратиться с требованием о взыскании
с ответчика убытков, а не оплаты, поэтому отказал в удовлетворении иска.
Суд кассационной инстанции согласился с
выводами суда первой инстанции и указал на незаключенность
спорного договора купли-продажи, поскольку истцом не исполнено встречное
обязательство, а договор не подписан.
Вывод суда кассационной инстанции о том,
что договор купли-продажи не подписан, противоречит тексту этого договора и не
принимается Президиумом во внимание.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса
по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)
продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Кодекса).
Исходя из статьи 37 Земельного кодекса
Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) объектом купли-продажи
земельных участков могут быть только земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса
при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное
значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия
договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими
условиями и смыслом договора в целом.
Пунктами 2.3 - 2.4 упомянутого договора
купли-продажи установлен срок оплаты стоимости земельного участка - до
регистрации права собственности на участок, в течение пяти месяцев после
подписания договора.
Таким образом, условие о сроках уплаты
цены земельного участка сторонами согласовано, условие об оплате участка после
его передачи в тексте договора отсутствует.
Вывод судов о том, что истец не передал
ответчику земельный участок, также является необоснованным ввиду следующего.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи
556 Гражданского кодекса обязательство продавца передать недвижимость
покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и
подписания сторонами соответствующего документа о передаче в случае, если иное
не предусмотрено законом или договором.
Пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса
предусмотрено, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она
уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого
момента.
Суды установили
и стороны при рассмотрении дела не оспаривали, что указанный земельный участок
17.05.2004 по договору N 474 был передан обществу в аренду сроком на 5 лет для
эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания
автосалона. Спорный договор купли-продажи был заключен до истечения срока
аренды.
Таким образом, к моменту заключения
договора купли-продажи земельный участок уже находился во владении
приобретателя, поэтому признается переданным ответчику с момента заключения
этого договора.
Между тем, необоснованность выводов,
сделанных в судебных актах, не привела к вынесению неправильного решения по
делу в силу следующего.
Несмотря на наличие подписанного договора
купли-продажи земельного участка, между обществом и администрацией заключен
договор аренды спорного земельного участка от 26.07.2010 N А-10-661Ю-4.
Принимая во внимание, что полномочия по
распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не
разграничена, были переданы администрации, которая подписала с обществом
договор аренды после договора купли-продажи, Президиум приходит к выводу, что
стороны фактически расторгли договор купли-продажи по взаимному соглашению.
В связи с изложенным
продавец не вправе взыскивать покупную цену.
При указанных обстоятельствах обжалуемые
комитетом судебные акты об отказе во взыскании выкупной цены подлежат
оставлению без изменения.
Содержащееся в настоящем постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых
норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при
рассмотрении аналогичных дел.
Учитывая изложенное
и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской
области от 22.10.2009 по делу N А57-15856/2009 и постановление Федерального
арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу оставить без
изменения.
Заявление Комитета по управлению
имуществом Саратовской области оставить без удовлетворения.
Председательствующий
А.А.ИВАНОВ