ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2008 г. N 11694/07
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Валявиной
Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой
Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Новоселовой Л.А.,
Першутова А.Г., Слесарева
В.Л. -
рассмотрел заявления Департамента
управления имуществом городского округа "Самара" и общества с
ограниченной ответственностью "Ника" о пересмотре в порядке надзора
постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2007
по делу N А55-19383/2006 Арбитражного суда Самарской области.
В заседании приняли участие
представители:
от общества с ограниченной
ответственностью "Ника" (ответчика) - Евдокимов А.А.;
от общества с ограниченной
ответственностью "Гранд" (истца) - Бортников С.П.
Заслушав и обсудив доклад судьи Новоселовой Л.А., а также объяснения присутствующих в
заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.
Общество с
ограниченной ответственностью "Гранд" обратилось в Арбитражный суд
Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского
округа "Самара" (далее - департамент) и обществу с ограниченной
ответственностью "Ника" о признании недействительным заключенного
между ответчиками договора аренды от 06.12.2006 нежилого помещения площадью
185,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, ул.
Некрасовская/Самарская, д. N 73 - 75/50, и применении последствий его недействительности в виде признания недействительной
государственной регистрации данного договора.
В качестве третьего лица к участию в деле
привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской
области.
Решением суда первой инстанции от
09.03.2007 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда от 15.05.2007 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского
округа постановлением от 02.08.2007 названные судебные акты отменил, требования
удовлетворил.
В заявлениях, поданных в Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре постановления суда
кассационной инстанции в порядке надзора департамент и ООО
"Ника" просят его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом
норм материального права, и оставить без изменения решение суда первой
инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов,
изложенных в заявлениях и выступлениях присутствующих в заседании
представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления
подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено
судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Гранд" и
департаментом 20.10.2006 подписан договор аренды N 004986А со сроком действия
до 22.10.2016, в соответствии с которым департамент (арендодатель)
предоставляет обществу (арендатору) за плату во временное пользование объект
муниципальной собственности - нежилое помещение общей площадью 185,6 кв. метра,
расположенное по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73 -
75/50. Объект включает
в себя комнаты 1, 2, 3, 5, 6 первого этажа, комнаты 1 - 9 цокольного этажа.
Согласно пункту 3.2.11 указанного
договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора подать
заявление и необходимые документы в государственное учреждение юстиции для
государственной регистрации сделки.
Документы для регистрации договора были
сданы ООО "Гранд" в соответствующие органы
07.12.2006, государственная регистрация договора не произведена.
Между департаментом (арендодателем) и ООО "Ника" (арендатором) 06.12.2006 заключен
договор аренды нежилого помещения N 005012А о предоставлении департаментом
(арендодателем) обществу (арендатору) того же нежилого помещения. Данный
договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним за номером 63-63-011305/2006-444.
Исковые требования мотивированы тем, что
заключение договора аренды нежилого помещения с ООО "Ника" при
наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с ООО
"Гранд" противоречит нормам действующего законодательства и влечет
его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Отказывая с иске, суды первой и
апелляционной инстанций исходили из того, что на момент подписания договора с
ООО "Ника" договор с ООО "Гранд" не мог квалифицироваться
как заключенный, так как не прошел государственную регистрацию, в связи с чем препятствия для заключения оспариваемого
договора отсутствовали.
Суд кассационной инстанции отменил
судебные акты и удовлетворил исковые требования со ссылкой на следующее:
договор с ООО "Гранд" не содержал условий о сроке осуществления его
государственной регистрации; закон также не содержит указаний о сроке
осуществления государственной регистрации договоров аренды; следовательно,
регистрация могла быть произведена в течение всего срока его действия.
Признав ошибочными выводы судов первой и
апелляционной инстанций о незаключенности договора с
ООО "Гранд" в связи с отсутствием его государственной регистрации и
квалифицировав данный договор как заключенный, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор заключен
в период действия договора с истцом и по этой причине является ничтожной
сделкой.
В соответствии с
Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной
регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не
установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения,
заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).
Суд кассационной инстанции, делая выводы
о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся
препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не
применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды с истцом на
момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был
заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО
"Ника" ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.
Следовательно, основания, предусмотренные
статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания
недействительным договора аренды с ООО "Ника" отсутствуют. При этом
истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.
Неприменение судом кассационной инстанции
при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651
Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений
статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и
применении арбитражными судами норм материального права, в связи
с чем оспариваемое постановление на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Учитывая изложенное
и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
постановление Федерального арбитражного
суда Поволжского округа от 02.08.2007 по делу N А55-19383/2006 Арбитражного
суда Самарской области отменить.
Решение Арбитражного суда Самарской
области от 09.03.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного
суда от 15.05.2007 по указанному делу оставить без изменения.
Председательствующий
А.А.ИВАНОВ